Expanze je přirozenou součástí maloobchodu a rozhodnutí o tom, kterou lokalitu pro další růst vybrat, patří k těm zásadním. Klíčový je potenciál obratu, jejž mohou prodejci v daném místě očekávat. Na to má vliv právě umístění, spádová oblast, možná kanibalizace a samozřejmě mix nájemců. K tomu je třeba přidat i dostupnost kvalitní pracovní síly a výši investic, kterou nový projekt spolkne. Pro obchodníky je v dnešní době především důležité minimalizovat riziko špatné investice.
Stabilizoval se maloobchodní trh po pandemii, vypuknutí války na Ukrajině a inflaci, jež poslední roky formovaly spotřebitelskou poptávku, respektive její útlum? A změnily tyto skutečnosti uvažování a rozhodování obchodníků o otevírání nových lokalit?
Robert Skládal, partner a vedoucí týmu pronájmu obchodních center společnosti Cushman & Wakefield, uvádí, že pokud budeme posuzovat obraty obchodníků, lze konstatovat, že jsou prakticky všude nad úrovní před covidem. V případě návštěvnosti to tak ale jednoznačné není. „Existují obchodní centra, která jsou také na návštěvnosti před covidem, ale jsou i případy, kdy návštěvnost zůstala pořád pod úrovní roku 2019. Většinou záleží na kvalitě obchodního centra, přičemž pokud jde o destinaci na zajímavém místě a se zajímavou nabídkou, můžeme tvrdit, že ke stabilizaci došlo a hlavní parametry rostou,“ vysvětluje. A dodává, že například v portfoliu obchodních center, která uvedená firma spravuje, byly tržby v prvním pololetí letošního roku zhruba o 30 % vyšší než v roce 2019, zatímco návštěvnost byla v průměru o 12 % nižší.
Oživení trhu potvrzuje i Klára Bejblová, expertka společnosti CBRE na průzkum trhu a poradenství v oblasti maloobchodu pro Českou republiku a region Evropy. Po dlouhém období poklesu reálných tržeb sleduje firma v prvním půlroce letošního roku pozitivní růst v průměru kolem čtyř procent. „Návštěvnost nákupních center vzrostla meziročně o přibližně o dvě procenta, nicméně i nadále zaostává za úrovní roku 2019, a to o zhruba pět procent. Obraty nákupních center překonaly výsledky roku 2019 již v předchozích letech, nicméně hlavním důvodem byla vysoká inflace,“ uvádí Klára Bejblová. A doplňuje, že v roce 2024 prozatím dosahují o více než čtvrtinu vyšší úrovně. V meziročním hodnocení je pak podle CBRE růst obratů, který směrem k prázdninám zpomaloval, pod pěti procenty.
Kvetou speciálky a služby
Velmi zásadní je podle Kláry Bejblové sledovat i výkonnost jednotlivých produktových kategorií. Pozitivní trend z loňského roku si přenesl hlavně specializovaný maloobchod (zde především kategorie zdraví a krása, optiky a lékárny), volnočasové aktivity, služby a gastronomie. I s obsazeností jsou na tom česká nákupní centra dobře, mají relativně stabilní a vysokou míru obsazenosti okolo 96 %.
Také Robert Skládal potvrzuje, že roste počet nových provozoven s gastronomií, a to především v centrech měst, ve velkých nákupních centrech a blízko míst, kde lidé pracují: „Neustále se rozšiřuje počet provozoven zaměřených na služby, nehtová studia, kadeřnictví a barber shopy. A v neposlední řadě jde o obchodníky nabízející ,value for moneyʻ, to znamená cenově dostupné zboží, kdy cena je hlavním lákadlem.“
Projektům nesvědčí pomalý povolovací proces
Podle odborníků už masivní výstavbě nákupních center v České republice, stejně jako ve zbytku Evropy, definitivně odzvonilo. Loňský rok byl prvním ve sledované historii, kdy nedošlo k otevření žádného nákupního centra. Důvodů pro omezení výstavby je několik, mezi hlavní patří saturace trhu, dostupnost vhodných lokalit nebo cena stavebních nákladů. A jak doplňuje Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a oddělení maloobchodních pronájmů společnosti CBRE, jedním z hlavních problémů je pomalý povolovací proces. „Několik let jsme v Česku neviděli otevření nového obchodního centra. Naštěstí se najdou developeři, kteří rozšiřují a modernizují své projekty a zvyšují tak nabídku potencionálních obchodních ploch. Jedním z takto osvícených pronajímatelů je například vlastník karlovarské Varyády, jejíž rozšíření a modernizace již běží a projekt dostane zcela nový atraktivní kabát s širokou paletou nových konceptů, včetně multikina. Stejně tak podařené bylo nedávné a velkolepě pojaté otevření modernizovaného projektu Máj Národní. Naštěstí se i u nových retailových projektů blýská na lepší časy a celý trh se velmi těší na nové, dlouho očekávané projekty, ať již v Brně, Pardubicích, Olomouci nebo Plzni,“ shrnuje.
Jde o lokalitu a její potenciál
Velkému rozmachu v oblasti výstavby maloobchodních ploch se v současné době těší zejména retailové parky. Jak upozorňuje Klára Bejblová, je to hlavně proto, že nejsou tolik náročné jak z pohledu investice, povolovacích procesů, tak třeba lokality a spádové oblasti. Trend zmenšování formátů, speciálně u prodejců potravin, započal už dávno před rokem 2020. „V rámci takzvaného downsizingu se na mnoha českých projektech zmenšila plocha hypermarketů ve prospěch standardních maloobchodních konceptů, jako například prodejen elektra, módy, obuvi nebo volnočasových konceptů,“ zdůrazňuje Jan Janáček. Prakticky všichni prodejci potravin přizpůsobovali své koncepty k větší flexibilitě tak, aby uměli s menšími koncepty obsadit plochy v hustších městských zástavbách. „Některá místa tak jsou již plně saturovaná, ale vidíme, že potravináři stále expandují, a to nejen v rámci velkých měst, ale rovněž do regionů,“ připouští.
Být součástí retail parku nebo vsadit na budování samostatných obchodů? Podle Jana Janáčka se oba směry nevylučují. „Pokud má potravinář možnost jednat o umístění prodejny potravin ve stávajícím nebo novém retail parku, pak z tohoto většinou profitují všechny strany, tedy zákazník, ostatní maloobchodníci v projektu, a nakonec i potravinář. Zcela jiný je model budování samostatně stojící prodejny, kde celý proces má svá úskalí a specifika. Ne vždy je majitelem vhodného pozemku developer, který umí získat všechna nezbytná povolení, zajistit financování nebo realizovat samotnou výstavbu.“
Robert Skládal dodává, že primárně nejde o to, zda jde o samostatný obchod či retail park, ale o lokalitu a její potenciál: „Obecně se dá říci, že pokud by si obchodník měl vybrat na stejném místě mezi samostatným obchodem a retail parkem, bude pro něho určitě přínosnější synergie daná nabídkou v retail parku.“ Otevírání nových obchodů pak podle něj ovlivňuje vliv „kanibalismu“. „Aktivní expanze v oblasti maloobchodu, drogerie, lékáren a podobných obchodů vede k tomu, že jednotlivé značky začínají kanibalizovat vlastní prodejny,“ říká. A dodává, že proto je vždy třeba analyzovat dopad otevření nové prodejny na již existující obchod.
Pomůže novela stavebního zákona?
Podle zkušeností společnosti Lekvi Development, patřící do skupiny Lekvi Group, která se věnuje realizaci developerských projektů, řeší obchodní řetězce při výběru nové lokality především konkurenci v dané oblasti, saturaci obchodů v okolí, spádovou oblast i kupní sílu zákazníků. „Důležitý je také mix nájemců, aby obchody vzájemně doplňovaly svůj sortiment a přitahovaly tak více zákazníků do retail parků,“ uvádí Andrej Levin, partner ve společnosti Lekvi Development. Ta vyhledává pozemky s potenciálem spádové oblasti a zároveň provádí vlastní analýzu potenciálu daného území. „V mnoha oblastech je český trh již nasycen, což ztěžuje nalezení vhodných míst pro nové obchody bez přímé konkurence. Některé oblasti mají nízkou kupní sílu, což může negativně ovlivnit výnosnost nových obchodů. A složitá legislativa a administrativní procesy mohou prodlužovat dobu realizace projektů a zvyšovat náklady,“ pojmenovává hlavní charakteristiky trhu.
Tuzemský trh je ale podle něj stále otevřen pro expanzi obchodů hlavně v regionech, které nejsou plně saturované. „Menší města mohou být méně saturovaná a nabízejí potenciál pro rozvoj nových obchodů a menších retail parků. Diskontní řetězce v těchto městech nabízející produkty za nízké ceny stále nacházejí své místo na trhu, zejména v době ekonomické nejistoty, a zároveň umožňují lidem lepší dostupnost do potřebných obchodů a nová pracovní místa.“ Firma Lekvi Development plánuje do roku 2026 otevřít až deset nových retail parků. Plán ovšem závisí na novele nového stavebního zákona a také na tom, jak efektivně bude fungovat legislativní proces. Podle výše zmíněné novely by mělo řízení probíhat rychleji, řada firem se zatím ale obává, jak to bude fungovat v praxi. „Digitalizace procesu by rovněž zjednodušila podání žádosti a podkladů ke stavebnímu povolení, ale zatím některé úřady nejsou na digitalizaci připravené,“ dodává Andrej Levin. A zmiňuje ještě změnu v prováděcí dokumentaci ke každé stavbě, která by měla být připravena předem: „To sice pro developery představuje náklad navíc, ale při výběru tendru generálního dodavatele to může zjednodušit a upřesnit přípravu nabídky.“
Rozhodování usnadňují geodata
Při zvažování, kde otevřít nový obchod, je také dobré využít síly prostorových dat a lokační analýzy. Náklady na ni nejsou v porovnání s celkovou investicí do výstavby nového obchodu tak velké a analýza, kterou poskytuje například česká společnost CleverMaps, pomůže rozhodnout, které lokalitě dát přednost. Ať už to bude z hlediska demografie, tedy dat o věkové struktuře a příjmu obyvatel, pohybu obyvatel, bodů zájmů, jako jsou nákupní centra, restaurace, lékařská zařízení a jejich atraktivita nebo konkurence, kupní síla, dostupnosti dopravy i parkovišť v docházkové či dojezdové vzdálenosti. „Firmy hledají odpovědi na spoustu otázek. Jsou lidé, kteří se v lokalitě pohybují, ve věkové kategorii, kterou chcete svým obchodem oslovit? Jsou v kýžené příjmové skupině? Kde, za co a kolik nejčastěji utrácejí? Jak se na místo dopravují? Ke které konkurenci nejčastěji chodí? Není moc blízko? Geodata pomohou odpovědět na tyto otázky na základě potvrzených informací,“ konstatuje Ondřej Tomas, zakladatel a CEO společnosti CleverMaps.
Lokační analýza začíná sběrem a integrací relevantních prostorových dat, jako jsou demografické informace, pohyb obyvatel, dostupnost dopravy a blízkost konkurence. Následně se tato data analyzují s ohledem na cíle firmy. Důležité je také sledování tržního potenciálu a konkurence v dané oblasti. Výsledky jsou vizualizovány, aby umožnily snadné porovnání různých lokalit a rychlé rozhodování. „Tento proces minimalizuje rizika a maximalizuje efektivitu investic,“ upřesňuje Ondřej Tomas. Dodává, že firma chystá také produkt dostupný i pro menší podnikatele.
V minulosti společnost CleverMaps pomohla optimalizovat například pobočkovou síť drogerie Teta pomocí analýzy prostorových dat kombinovaných s údaji z věrnostního programu. Díky ní řetězec identifikoval optimální místa pro nové pobočky, zlepšil distribuci letáků, zvýšil návratnost investic a přesně určil tržní potenciál a podíl jednotlivých prodejen. To mu pomohlo efektivně reagovat na změny na trhu a optimalizovat své obchodní rozhodování.
Obchodníci chtějí dál expandovat
Ačkoli se stále častěji mluví o tom, že český maloobchodní trh je poměrně nasycen, prodejci jsou optimističtí. „V České republice naopak vidíme potenciál pro další rozvoj prodejní sítě, zejména v menších městech a městysech, na které se v rámci naší expanze vedle velkých měst také zaměřujeme,“ říká Tomáš Kubík, tiskový mluvčí společnosti Penny Market. A doplňuje, že je u nás stále řada obcí, ze kterých zákazníci musí za nákupem potravin dojíždět dvacet i více kilometrů. „Již teď jsme řetězec s nejširší sítí více než 420 prodejen a naši pozici chceme i do budoucna posilovat. Být zákazníkům co nejblíže znamená lepší dostupnost s kratšími dojezdovými vzdálenostmi. Tím chceme přispívat i ke snižování zátěže na životní prostředí.“ Nejčastěji retailer staví prodejny s prodejní plochou kolem 900 m², zejména ve velkých městech jsou ale atraktivní i menší prostory v centru nebo v širším centru. Subjekt jen letos otevře až 15 nových prodejen, investuje do designu celodřevěných budov (otevřeny jsou ve Ždírci nad Doubravou a v Krnově) a v expanzi hodlá pokračovat i v dalších letech.
Problémy s expanzí do budoucna nevnímá ani Olga Stanley, manažerka komunikace společnosti Rossmann, která do konce roku plánuje otevřít ještě minimálně deset nových prodejen a zakončit tak letošní expanzi v tuzemsku s 200 prodejnami: „Investujeme do rozvoje sítě, hledáme další atraktivní lokality. Jdeme si tak trochu vlastní cestou.“ Nejdůležitější faktory pro novou prodejnu jsou spádovost, kupní síla, dopravní dostupnost a možnost parkování, velikost obchodní zóny a její mix nájemců. „Pro prodejnu jako takovou je zásadní její externí vizibilita a tvar prodejní plochy. Nicméně pro nás platí, že jsme velmi flexibilní a kreativní a v případě výjimečných lokalit jsme schopni vyřešit prodejny v nestandardních velikostech i tvarech. Díky tomu jsme v posledním roce otevřeli například dvě nové prodejny na Václavském náměstí anebo největší prodejnu drogerie v ČR v Brně na pěší zóně,“ komentuje.
Město, nebo venkov?
Z diskuse s obchodníky vyplývá, že spíše než otázka města či venkova je důležitá jejich velikost, spádová oblast a hustota osídlení. „Zákazníkům chceme být co nejblíže, proto nás prioritně zajímají místa co nejblíže centru, nebo hustě osídleným čtvrtím, například sídlištím,“ vysvětluje Tomáš Kubík. Okraje měst jsou pro Penny Market atraktivní v případě, že je prodejna součástí retail parku, který dokáže přitáhnout dostatečný počet zákazníků. „Druhým klíčovým faktorem je technické hledisko. Je důležité, aby místo prodejny mělo dobrou dopravní dostupnost. Ta je zásadní nejen pro zákazníky, ale i pro logistiku a zásobování. Pro zákazníky potom chceme mít k dispozici například i dostatečný počet parkovacích míst,“ dodává.
Nové prodejny převážně v retail parcích
Výběr vhodné lokality podléhá důkladnému vyhodnocování také v síti dm drogerií. „Důležitým kritériem je určitě spádovost dané oblasti, její kupní síla a tím i získání nového tržního podílu. Již delší dobu otevíráme nové prodejny převážně v retail parcích,“ uvádí Jiří Peroutka, manažer komunikace společnosti dm drogerie markt. Dobře frekventovaných míst v centru větších měst je podle něj už nedostatek, navíc často nesplňují požadavek na ideální velikost prodejny, která je v případě dm drogerie minimálně 550 m². „Prodejny v nových lokalitách otevíráme nadále, i když s mírně menší dynamikou než v minulosti. Chceme být pro naše zákazníky co nejdostupnější,“ doplňuje. Retailer se kromě otevírání nových obchodů zaměřuje i na tzv. kvalitativní expanzi, což znamená investice do modernizace stávajících prodejen, které tak zákazníkům nabídnou víc než jen běžný nákupní zážitek.
Dobrá expanze znamená schopnost se přizpůsobit
Jedním z dynamicky rostoucích maloobchodníků na českém trhu je bezesporu Action, mezinárodní diskontní řetězec s nepotravinovým zbožím, který vstoupil na trh v roce 2020. „Typický obchod Action má prodejní plochu přibližně 1 000 až 1 200 metrů čtverečních. To je ideální velikost pro prezentaci všech našich produktů a zajištění pohodlného nákupního zážitku. Preferujeme přitom široké uličky a nízké regály, které působí vzdušnějším dojmem. V rámci jednotlivých trhů ovšem může docházet k různým variacím na základě typického rozvržení obchodů a dostupnosti lokalit,“ popisuje Boyko Tchakarov, generální ředitel společnosti Action pro Českou republiku. A dodává, že prodejny lze otevřít v jakémkoli maloobchodním prostředí, ať už se jedná o nákupní centrum, nákupní třídu, obchodní dům nebo samostatnou lokalitu: „To nás činí flexibilními. Naše minimální kritéria jsou ale daná, je to alespoň 1 000 metrů čtverečních celkové plochy, dostatek parkovacích míst, preference frekventovaných oblastí, dobrá viditelnost i snadná dostupnost.“ Preferovaná oblast by měla být v dosahu zhruba 20 až 30 tisícům potenciálních zákazníků s minimálně 30 až 40 parkovacími místy.
Zjednodušení stavebního procesu by vše urychlilo
Další velmi rychle expandujícím maloobchodníkem je oděvní značka Sinsay, která patří do portfolia společnosti LPP Czech Republic. V tuzemsku už otevřela více než 70 obchodů a podle leasing manažerky Ireny Quarles van Uffordové její expanze rozhodně nekončí. „Při výběru lokalit pro nové obchody se zohledňuje více faktorů, včetně spádovosti populace, demografických údajů, dostupnosti dopravy a parkování, místních zvyklostí. Důležitá je také analýza konkurence a nájemního mixu kvůli synergickým efektům. Udržitelnost je rovněž klíčová, a to jak z pohledu ekologických standardů, tak s ohledem na místní komunity a trendy v udržitelné spotřebě,“ konstatuje. Ještě snazší expanzi podle ní brání nešvar českého trhu, tedy dlouhé a složité procesy získávání stavebních povolení. „Zjednodušení a urychlení těchto procesů by mohlo zlepšit reakci na tržní příležitosti, přičemž ale klíčovými faktory úspěchu projektů zůstávají kvalita infrastruktury a dostupnost lokalit,“ specifikuje.
Lokalitu řeší i automatizované prodejny
Trendem posledních několika let je otevírání automatizovaných prodejen, případně těch v hybridním režimu. Výběr obchodů, které se mění v automatizované fungující v režimu 24/7, závisí na rozhodnutí jednotlivých družstev, k nimž se přidává zvažování celé řady konkrétních kritérií vyplývajících z místních podmínek. „Obecně platí, že v první vlně preferujeme prodejny, které jsou v místech s vyšší koncentrací zákazníků. Příkladem jsou centra menších měst, kde jsou naše prodejny v pěší dostupnosti místních obyvatel,“ přibližuje Lukáš Němčík, ředitel marketingu a rozvoje Skupiny Coop. Tyto lokality dnes mnohdy trpí jen omezenými službami, protože supermarkety jsou situovány na jejich okrajích a jsou tedy nedostupné bez použití automobilů. Cílem změny prodejen v těchto místech je zvýšení zákaznického komfortu i tržeb.
Jak Lukáš Němčík dodává, pro přechod do automatizovaného režimu jsou dále velmi vhodné prodejny v turistických lokalitách, jako je třeba Lipno nad Vltavou, Lednice nebo Kašperské Hory. V těchto místech automatizace nejen zvyšuje komfort pro místní, ale je skvělou službou i pro turisty, kteří vyžadují vysokou flexibilitu: „Automatizované prodejny navíc velmi dobře pomáhají vykrývat výkyvy spojené s turistickou sezonou. Podobnou roli tyto prodejny mohou sehrát i na letištích či v blízkosti dopravních uzlů.“ Menší vesnické lokality často Skupina Coop řeší ve spolupráci s obcemi či na partnerské bázi. Výrazně pomáhají společnosti Mastercard a ČSOB. Lukáš Němčík očekává, že spoluprací s obcemi do budoucna výrazně přibude, protože se tak zachovává potravinová obslužnost venkova. K současné padesátce prodejen přibude do konce roku dalších 50.
K výběru lokality pro novou prodejnu se vyjádřili vybraní odborníci:
„Masivní výstavbě nákupních center odzvonilo.“
Největší boom v tuzemsku probíhal do roku 2008, kdy bylo dokončeno necelých 1,8 mil. metrů čtverečních maloobchodních ploch. Následné zpomalení tempa výstavby, s průměrným ročním přírůstkem kolem 70 tisíc, přineslo v dalších devíti letech narůst objemu na 2,4 milionu metrů čtverečních. Od roku 2018 se průměrný roční přírůstek pohybuje na přibližně 15 tisících. Loňský rok byl prvním ve sledované historii, kdy nedošlo k otevření žádného nákupního centra. Důvodů pro omezení výstavby je několik, mezi hlavní patří saturace trhu, dostupnost vhodných lokalit nebo cena stavebních nákladů.
Klára Bejblová, expertka na průzkum trhu a poradenství v oblasti maloobchodu pro Českou republiku a region Evropy, CBRE
„Při výběru lokality nezapomeňte na geodata.“
Pří výběru lokality pro nový obchod je klíčová integrace prostorových dat, demografických informací a tržních analýz pro efektivní rozhodování o vhodných lokalitách. Subjekty, které používají tento přístup, mohou lépe porozumět svému trhu, identifikovat optimální místa pro nové pobočky a minimalizovat rizika spojená s expanzí. Vizualizační nástroj CleverMaps pak díky interaktivním mapám pomáhá firmám lépe posoudit, jací lidé se v okolí určité adresy pohybují, v jakou denní dobu, kde co nakupují a zda je daná lokalita saturovaná v rámci vnitřní či vnější konkurence.
Ondřej Tomas, zakladatel a CEO, CleverMaps
„Udržitelnost a ekologické hledisko hrají velkou roli.“
Udržitelnost a ekologické hledisko prodejen je pro nás velmi důležité. Naše prodejny osazujeme solárními panely, uvnitř instalujeme úsporná LED světla, tepelná čerpadla, úsporné chladicí a mrazicí technologie a podobně. Již dvě naše prodejny – ve Skutči a Ždírci, jsme postavili kompletně ze dřeva a do budoucna plánujeme výstavbu dalších podobných obchodů. V uplynulých dnech jsme jako první u nás zprovoznili pro naše zákazníky takzvaný carport neboli zastřešené solární parkoviště, které zajistí energetickou soběstačnost prodejny. U vybraných prodejen také instalujeme včelí úly nebo hmyzí hotely.
Tomáš Kubík, tiskový mluvčí, Penny Market
„Roste sofistikovaný přístup při negociaci podmínek.“
Covid-19 a zejména následné období od počátku války na Ukrajině a s ním spojené inflační krize nadobro změnily pohled maloobchodníků na jejich byznys. Stále platí, že Česká republika je skutečnou branou pro zahraniční značky, jež vstupují na trhy CEE. Co se však týká na našem trhu již etablovaných značek, kladou na proces výběru lokace větší pozornost a celkově vnímáme více sofistikovaný přístup při negociaci podmínek. Maloobchodníci poslední roky při expanzi zohledňují také atributy vycházející z jejich internetových prodejů. Toto je zřejmé u ryzích on-line hráčů, kteří při expanzi do kamenných prodejen hodnotí potenciál jednotlivých měst na základě počtu realizovaných objednávek z takového konkrétního města a podobně.
Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a oddělení maloobchodních pronájmů, CBRE
„V příštích třech letech se otevře 70 nových retail parků.“
Předpokládáme další růst menších formátů, které budou blízko rezidenčních oblastí či přímo v centrech měst. Zákazníci oceňují, že mohou nakupovat v blízkosti svého bydliště či pracoviště. Tempo otevírání nových obchodů bude souviset s plánem výstavby nových obchodních center a retail parků. Tady očekáváme v příštích třech letech nárůst a developeři předpokládají otevření až 70 nových retail parků s celkovou nákupní plochou větší než 370 tisíc metrů čtverečních. Zhruba polovina by mohla být otevřena již v průběhu příštího roku.
Robert Skládal, partner, vedoucí týmu pronájmu obchodních center, Cushman & Wakefield
Jitka Hemolová, jitka.hemolova@atoz.cz
Článek vyšel také v časopisu Zboží&Prodej 8/2024.