Společnost CBRE, působící v oblasti komerčních realitních služeb, zveřejnila výsledky průzkumu CEE Retail Occupier Survey. Ten mapuje aktuální strategie a výzvy maloobchodních řetězců ve střední a východní Evropě včetně České republiky. Průzkumu se zúčastnily prestižní mezinárodní značky napříč všemi segmenty – od oděvů a obuvi přes zdraví a krásu až po spotřební elektroniku a domácí potřeby. Hlavním zjištěním je, že celkem 49 procent respondentů plánuje v následujícím období rozšířit svou síť kamenných prodejen. Expanze se přitom zaměří především na trhy, kde značky již působí, namísto vstupu do nových zemí. Rozšiřování maloobchodní sítě tak čeká i tuzemsko.
Silná domácí poptávka a klesající inflace podporují spotřebitelskou důvěru a růst maloobchodních tržeb. „Zákazníci jsou na jedné straně citliví na cenu a pečlivě zvažují své výdaje, současně však projevují rostoucí zájem o zážitkové nakupování a dopřávají si produkty, které vnímají jako kvalitní a s přidanou hodnotou. Obchodníci reagují na tuto situaci opatrnou, ale cílenou expanzí, která staví na osvědčených formátech a lokalitách se silnou spádovou oblastí,“ uvádí Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a týmu maloobchodních pronájmů v CBRE.
Retailové parky jasně vedou v preferencích
Aktuální expanzní strategie se výrazně zaměřují na retail parky. V případě obchodních center a hlavních nákupních ulic (high streets) dávají značky přednost zavedeným klíčovým lokalitám před novými, teprve se rozvíjejícími. Tranzitní uzly jako letiště, vlaková a autobusová nádraží či módní outlety jsou mezi obchodníky momentálně méně populární, přesto si je řada z nich ponechává na seznamu pro případnou budoucí expanzi.
„Strategii obchodníků podporuje nová vlna výstavby maloobchodních prostor, v níž hrají retailové parky hlavní roli. V roce 2025 bylo v regionu CEE dokončeno přibližně 800 000 metrů čtverečních ploch retail parků, z toho 140 000 metrů čtverečních v České republice, která se tak stala druhým nejvýznamnějším trhem hned po Polsku. Aktuálně je v celém regionu ve výstavbě dalších 1,1 milionu metrů čtverečních nových retailových parků. Tato dynamika otevírá obchodníkům příležitosti vstoupit do nových měst a spádových oblastí. Česká republika má aktuálně ve výstavbě 85 000 metrů čtverečních retail parků, což potvrzuje pokračující zájem developerů i obchodníků o tento formát,“ popisuje Jan Janáček.
Kamenné prodejny si udržují klíčovou roli v zákaznické zkušenosti
Maloobchodníci se shodují, že kamenné prodejny zůstávají ústředním prvkem jejich obchodní strategie, nicméně služby jako click-and-collect jsou pro ně nezbytnou funkcionalitou. Kamenné obchody jsou často prvním kontaktním bodem, kde je možné skutečně oslovit spotřebitele. Hrají klíčovou roli při uvádění nových produktů na trh, budování silnějších vztahů se zákazníky a podpoře prodeje.
„Po tomto prvním osobním kontaktu už není tak podstatné, kde zákazník nákup nakonec dokončí. Naše data ukazují, že ačkoli on-line prodej může být mírně šetrnější k životnímu prostředí díky nižší uhlíkové stopě, kamenné prodejny zůstávají klíčové pro generování příjmů a vytváření skutečných vztahů se zákazníky,“ vysvětluje Jan Janáček.
E-commerce roste, umělá inteligence v retailu teprve začíná
Podíl on-line prodejů na celkovém obratu nadále stoupá, tempo růstu se však zmírnilo. Přestože po pandemii Covidu-19 se on-line doprava prodražila a mnoho obchodníků původně plánovalo zavést poplatky za vrácení zboží, po dvou letech je zřejmé, že změnili strategii a naprostá většina tyto poplatky nakonec nezavedla. Česká republika a Polsko v e-commerce vynikají, když se on-line prodeje pohybují kolem 17 procent. Právě tyto dva trhy budou s největší pravděpodobností jako první testovat a zavádět nové retailové formáty a technologická řešení pro celý region.
Maloobchodní řetězce jsou stále v počáteční fázi využívání umělé inteligence a zatím ji implementovaly jen v omezené míře, zavedla ji více než třetina respondentů. V současnosti se AI používá především pro marketing a profilování zákazníků, což znamená, že samotný prodej zůstává převážně osobní záležitostí vyžadující lidský přístup. Nicméně investice do softwarových řešení jsou obecně vnímány jako další přirozený krok.
„Umělá inteligence má potenciál zásadně proměnit zákaznickou zkušenost v kamenných prodejnách. Představte si chytré zrcadlo v kabince, které zákazníkovi automaticky navrhne jinou velikost, alternativní barvy nebo doplňkové kousky oblečení, které k vybraným produktům ladí. Podobně může AI v reálném čase optimalizovat skladové zásoby na základě aktuální poptávky nebo personalizovat nabídky přímo v prodejně podle preferencí konkrétního zákazníka. Zatím však tyto technologie zůstávají spíše výjimkou než pravidlem a jejich širší využití bude záviset na ochotě obchodníků investovat do digitální transformace,“ vysvětluje Miriama Malewská, zástupkyně ředitele pronájmu obchodních center v CBRE.
Finanční tlaky a nedostatek pracovních sil jako hlavní brzdy expanze
Retailoví obchodníci čelí řadě výzev. Tou největší jsou podle 45 procent respondentů finanční závazky spojené s rostoucími mzdami a nájemným. V oblasti nájemních vztahů obchodníci požadují zejména větší flexibilitu ohledně délky smluv. Překvapivým zjištěním je jejich současná ochota akceptovat vyšší fixní nájemné a odklon od dříve preferovaných modelů, kde by výše nájmu závisela pouze na obratu prodejny. Tento posun signalizuje snahu najít vyváženou dohodu, která nabídne flexibilitu nájemcům a zároveň stabilitu pronajímatelům.
Navzdory příznivým ekonomickým statistikám vyjadřuje 40 procent respondentů obavy z pomalého tempa růstu prodejů. Současně trh práce zůstává napjatý a nedostatek kvalifikovaných zaměstnanců představuje další významnou brzdu expanzních plánů. Problémy s obsazením volných pozic aktuálně řeší 28 procent dotázaných obchodníků. Dalších 27 procent se obává rostoucí konkurence a 16 procent vnímá jako riziko měnící se spotřebitelské preference.
„Rostoucí nedostatek pracovníků by se mohl stát nejzávažnějším problémem celého sektoru. Bez dostatečného personálu bude schopnost řetězců expandovat a udržet si konkurenceschopnost vážně omezena. V tomto ohledu zatím umělá inteligence nepřinesla žádný průlom,“ uzavírá Miriama Malewská.
Průzkum CEE Retail Occupier Survey 2025 proběhl ve 4. čtvrtletí 2025 za účelem prozkoumání nových očekávání a strategií maloobchodníků v současném ekonomickém a geopolitickém prostředí ve střední Evropě. Celkový počet respondentů byl 92, přičemž největší podíl odpovědí pocházel z České republiky a Maďarska. Z hlediska segmentů dominoval sektor oděvů a obuvi (41 procent), následovaný segmentem zdraví a krásy (26 procent).
