Retail parky přebírají roli každodenního místa nákupu

13. července 2026

Publicistika 0

553

Retail parky přebírají roli každodenního místa nákupu

O proměně retailu se mluví už řadu let, ale teprve poslední období ukazuje její skutečný dopad. Dynamický růst retail parků není jen krátkodobý boom, odráží hlubší strukturální změnu nákupního chování. Zákazníci stále více preferují rychlé, jednoduché nákupy blízko domova a právě retail parky tento model naplňují. Zatímco se role velkých nákupních center postupně proměňuje, retail parky přebírají funkci každodenního místa nákupu.

Nákupní parky (retail parky) v Česku rychle nabírají na objemu, už tvoří téměř třetinu všech moderních maloobchodních ploch. V roce 2025 na trh přibylo 82 400 m² nových nebo rozšířených retail parků a jejich expanze zrychluje. Celkově developeři plánují v tomto roce dodat na trh 19 nákupních parků s celkovou plochou téměř 90 tisíc m². Vyplývá to z dat společnosti Cushman & Wakefield (C & W). Zákazníci si oblíbili obchodní zóny na dosah, s oddělenými prodejnami a společným parkováním. Nákupní parky v Česku tak rostou nejrychleji za posledních 15 let. Ke konci roku 2025 dosáhla celková plocha nákupních parků v České republice téměř 1,4 mil. m², což představuje přibližně třetinu všech moderních maloobchodních ploch.

Přečtěte si také

Retail parky rostly nejvíce za 15 let, tvoří již třetinu maloobchodních ploch

Český maloobchod tak prochází tichou, ale zásadní proměnou, kdy se těžiště každodenních nákupů přesouvá blíž k místu bydliště a retail parky se stávají jedním z hlavních motorů tohoto posunu. „Retail parky dlouhodobě posilují svoji pozici na trhu maloobchodu a zákazníci si je oblíbili pro rychlé a praktické nákupy. Jsou také atraktivním produktem pro developery nebo investory, protože v průběhu posledních pěti let prokázaly odolnost proti výkyvům trhu. A to i zásadním, jako byl covid nebo vysoká inflace v nedávných letech. Výstavba nových parků bude jistě ještě několik let pokračovat,“ říká Jan Čížek, partner a vedoucí týmů nákupních parků ve společnosti C & W.

Přečtěte si také

Tomáš Míček je asset directorem ve skupině Redstone

Změna chování zákazníků a investiční logika

Nákupní chování výrazně ovlivnila zejména pandemie, kdy se retailové parky ukázaly jako jeden z nejodolnějších segmentů. „Pro investory představují atraktivní kombinaci nižších vstupních nákladů, stabilního a předvídatelného peněžního toku z dlouhodobých smluv s bonitními nájemci a vysoké odolnosti vůči ekonomickým výkyvům,“ vypočítává benefity retail parků Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a týmu maloobchodních pronájmů společnosti CBRE. Zmíněná odolnost vůči ekonomickým výkyvům je podle něho zajištěna zejména nájemním mixem zaměřeným na každodenní potřeby zákazníků. Přitom je nutné dodat, že nejde o cyklický výkyv. Retail parky jsou dnes vnímány jako pevná součást celého retailového ekosystému, nikoliv pouze dočasná alternativa, což naznačuje strukturální trend. „Zároveň ale platí, že český trh už patří mezi nejvíce saturované v Evropě, což může do budoucna dynamiku růstu zpomalit,“ připouští Jan Janáček.

Přesun do regionů a menších měst

Největším loni dokončeným projektem byl podle dat společnosti C & W nový nákupní park RP Kozomín s celkovou prodejní plochou 14 700 m² a 23 obchodními jednotkami. Dalším významným projektem byla nová výstavba RP Neratovice-Byškovice o ploše 8 100 m² s 15 obchodními jednotkami. U obou těchto retail parků počítá developer s budoucím rozšířením. Třetím největším loňským projektem je nová výstavba retail parku OC Klokan Uničov s celkovou plochou 6 900 m² a 12 obchodními jednotkami. Rozvoj nákupních parků se nezastavuje ani v letošním roce. Do konce roku 2026 by měly být dokončeny další desítky projektů. Tyto nové parky navazují na již existující síť a dále posilují dostupnost maloobchodních služeb v regionech.

Rozhodne kvalita lokalit

Rok 2026 přinese podle společnosti CBRE na tuzemský trh dalších téměř 90 000 m² nákupních ploch v retail parcích. Jejich hustota na 1 000 obyvatel je přitom v Česku výrazně nad evropským průměrem. „Investoři proto budou v budoucnu pečlivěji analyzovat lokality pro nové projekty. Zaměří se na vyhodnocování spádové oblasti, kupní síly, vývoje nezaměstnanosti i na riziko vzniku konkurenčních center. Aspekt, který budou potenciální nájemci těchto nových retailparkových projektů řešit, je ale i dostupnost pracovní síly pro své prodejny, což je již několik posledních let akutní téma, kterému čelí celý maloobchod a nejen ten,“ vysvětluje Jan Janáček.

Retailové parky se orientují na každodenní potřeby zákazníků. Skvěle proto doplňují místa s chybějící nebo méně rozvinutou infrastrukturou obchodních center, v takových lokalitách také leží hlavní potenciál pro jejich další rozvoj. „Mezi regiony s nízkou hustotou maloobchodních ploch patří Zlínský kraj, Vysočina, Pardubický a Středočeský kraj. Všechny tyto oblasti navíc spojuje nadprůměrný očekávaný růst spotřebitelských výdajů v horizontu následujících pěti let,“ dodává Jan Janáček.

Hustota projektů roste

Největší koncentrace projektů je podle společnosti C & W dlouhodobě ve Středočeském kraji, kde se nachází více než padesát retail parků o celkové ploše přibližně 190 000 m², zatímco v přepočtu na 1 000 obyvatel dominuje Olomoucký kraj. Silnou aktivitu vykazuje také Ústecký kraj a Moravskoslezský kraj, ale nové projekty přibývají prakticky ve všech regionech České republiky. Pro rok 2026 developeři plánují dokončit 19 retail parků s celkovou plochou přes 88 000 m².

Specifickým rysem současné výstavby je zaměření na menší a středně velká města, často s populací v řádu jednotek až nižších desítek tisíc obyvatel. Právě zde retail parky reagují na poptávku po rychlém, dostupném a přehledném nákupu bez nutnosti cestovat do vzdálenějších center. Struktura retail parků se dlouhodobě stabilizuje kolem obchodů každodenní potřeby. Dominují zejména potravinářské řetězce, drogerie, diskontní prodejny, lékárny a obchody s vybavením do domácnosti. Tento mix odpovídá změně spotřebitelského chování, kdy zákazníci kladou důraz na úsporu času, jednoduchou orientaci a dostupnost autem i pěšky.

„Vyšší saturace retail parků je typická pro kraje, kde se nenachází více velkých měst nad 50 tisíc obyvatel a zároveň jde o rozsáhlejší regiony s převahou měst o velikosti 15 až 25 tisíc obyvatel. Příkladem jsou Olomoucký, Jihočeský, Karlovarský kraj nebo Vysočina. Větší vzdálenost do velkých měst s obchodními centry motivuje obchodníky otevírat nové prodejny i ve městech, která by například v okolí Prahy nebo Brna nezvažovali,“ popisuje Jan Čížek. Podle společnosti C & W nákupní parky potvrzují svou roli jednoho z nejstabilnějších a nejlépe čitelných segmentů českého maloobchodu, který reaguje především na každodenní potřeby obyvatel a dlouhodobé změny v jejich nákupním chování. Tento vývoj se přirozeně promítá i do expanzních strategií samotných nájemců.

Ve prospěch retail parků

Mezi časté nájemce retail parků patří značky KiK, Pepco, TEDi, Takko nebo drogerie dm a Rossmann. Z dalších specializovaných retailerů jsou to Super zoo, Pet Center, Jysk či prodejce obuvi CCC, Deichmann a prodejce sportovního oblečení a doplňků Sportisimo.

Častým nájemcem prostor v retail parcích je společnost KiK, která tu své prodejny umísťuje až v 90 % případů. Pro vlastníky nemovitostí a developery je KiK žádaný zejména kvůli stabilnímu zázemí, dlouhodobým smlouvám (obvykle 5 až 10 let) a schopnosti přilákat široké spektrum zákazníků.

Jedním z nejviditelnějších příkladů tohoto trendu je expanze diskontního řetězce Woolworth, který výčet zájemců o retail parky doplnil loni. Odpovídá to jeho expanzní strategii zaměřené na dostupnost pro zákazníka a silnou regionální poptávku. Řetězec cílí i na menší města, zároveň ale potřebuje dostatečně velkou prodejní plochu pro široký sortiment. Tomu odpovídají i konkrétní expanzní požadavky, jednotky o velikosti zhruba 700 až 2 000 m², ideálně v přízemí, s dobrou viditelností, parkováním a bezproblémovým zásobováním. Právě tato kombinace přirozeně sedí na retail parky, které tyto parametry dlouhodobě splňují. Důležitý je i důraz na logistiku a snadné zásobování, které je u retail parků zpravidla jednodušší než v centrech měst či tradičních nákupních galeriích. Zkušenosti z prvních otevření navíc ukazují, že značka generuje silnou nákupní odezvu i mimo největší metropole, což opět podporuje expanzi do regionálních retailových lokalit.

Mix nájemců se stabilizuje kolem každodenní spotřeby

Retail parky jsou postaveny na pokrytí každodenních potřeb zákazníků. Tomu odpovídá i jejich typický nájemní mix, který tvoří supermarket, drogerie, chovatelské potřeby, domácí potřeby, hračkářství nebo lékárny. „V závislosti na konkrétní lokalitě a spádové oblasti je pak doplňují prodejny dostupné módy, obuvi či gastro provozy. Do konceptu retail parků skvěle zapadají také diskontní řetězce jako Action, TEDi nebo Woolworth. Tyto značky v posledních letech masivně expandují a často v rámci jednoho areálu funguje i několik takových konceptů současně,“ říká Jan Janáček.

Profilace do odlišných rolí

Jak si retail parky vedou oproti shopping centrům? Retail parky jsou dnes podle Jana Janáčka ve fázi dynamického růstu a expanze, zatímco nákupní centra vykazují spíše mírný a stabilní růst bez výrazných skoků: „Zároveň se oba formáty čím dál více profilují. Retail parky jako řešení pro rychlý a efektivní nákup, nákupní centra jako destinace pro ucelenější nabídku módy, služeb, jídla a celkový zákaznický zážitek.“

Fáze selekce a růst tlaku na výkonnost projektů

Jaký vývoj se na trhu s retail parky očekává v průběhu následujících let? Podle Jana Janáčka dál zůstane tento formát důležitou součástí trhu, ale prostředí se bude více diferencovat a vyostří se konkurence mezi jednotlivými retail parky. „Bude ještě důležitější správná lokalita projektu, ale také více sofistikovaný přístup pronajímatelů retail parků tak, aby pochopili a v čase byli schopni monitorovat výkonnost jejich nájemců, na což v současné době není kladen takový důraz,“ připomíná. S ohledem na už dnes nadprůměrnou hustotu retail parků v Česku bude podle něj klíčové, jak se trh vyváží s kupní silou, ale také jak jednotlivé projekty obstojí v konkurenci, zejména vůči silnějším a lépe diferencovaným obchodním centrům.

Retail parky tak vstupují do nové fáze vývoje. Z rychle rostoucího formátu se stává vysoce konkurenční segment, ve kterém bude o úspěchu rozhodovat především kvalita lokality, síla nájemního mixu a dlouhodobá výkonnost jednotlivých projektů.

Názory odborníků:

„Vedle jednotlivých projektů je patrná i silná aktivita developerů.“

Nejaktivnějším hráčem na poli nové výstavby je bezpochyby společnost Portin, která stojí za většinou nových projektů v roce 2026, a podobné to bude i v roce 2027. Hlavními oblastmi nové výstavby jsou rozšiřování dominantních projektů v dané spádové oblasti, například Aventin Jihlava, RP Kozomín nebo RP Zálabí Kolín, a také zahušťování mapy menšími projekty v menších městech kolem deseti tisíc obyvatel. Typická velikost projektů v těchto městech je přibližně 2 000 až 3 000 metrů čtverečních. Růst nákupních parků je zřetelný především mimo velká města. Nejvíce projektů je nyní ve výstavbě v Ústeckém a Jihočeském kraji.

Jan Čížek, partner a vedoucí týmů nákupních parků, Cushman & Wakefield

„Retail parky přinášejí vyšší efektivitu, rychlejší návratnost a lepší dostupnost.“

Retail parky jsou pro Sportisimo klíčovým nástrojem efektivní expanze. Reflektují změnu zákaznického chování směrem k rychlému a dostupnému nákupu a zároveň umožňují růst v nových lokalitách při zachování disciplíny nákladů. Přinášejí vyšší efektivitu, rychlejší návratnost a lepší dostupnost pro každodenní nákupní destinaci, zatímco shopping centra zůstávají klíčová pro brand a flagship positioning. Nejsou pro nás náhradou shopping center, ale klíčový doplňující pilíř expanze, zejména mimo přímé destinace, jako jsou větší města a podobně. V naší síti už dnes retail parky tvoří významnou část portfolia, například na českém trhu jsme přítomni v 80 retail parcích oproti 40 shopping centrům, na Slovensku je poměr 40 retail parků a 15 shopping center. Retail parky fungují také jako pickup pointy a logistické huby pro e-commerce. Mají lepší dostupnost pro click & collect, vratky a rychlé nákupy.

Jan Semotán, retail director, Sportisimo

„Nižší náklady vs. vyšší obrat: dva odlišné ekonomické modely.“

Hlavní výhodou pro nájemce retail parků jsou především nižší náklady. Zejména se jedná o servisní poplatky, což vyplývá z jednoduššího technicko-konstrukčního řešení těchto schémat. Ukazatel, který indikuje poměr těchto vynaložených nákladů (nájem, servisní poplatky) vůči tržbám, tzv. OCR, je u nájemců v retail parcích nižší, což je žádoucí. Na druhou stranu je ale obecně výkonnost na metr čtvereční plochy v obchodních centrech u stejných nájemců výrazně vyšší, samozřejmě s výjimkami.