Přes 65 tisíc čtverečních metrů retail parků přibylo loni v České republice – ta tak celkově disponuje více než 1 100 000 m2 těchto ploch[1]. Jde o největší přírůstek za posledních pět let, zároveň ale také o nejméně projektů. Retail parky dnes bývají hodnoceny jako vítězové koronavirové krize – a jejich popularita i úspěch přetrvává. Nadále těží ze zájmu nakupujících, nízké neobsazenosti, za níž stojí expanze nájemců a dlouhodobé nájemní smlouvy, i rostoucího zájmu investorů. Výstavba nových nákupních parků se nyní kvůli vyšším nákladům zpomaluje, ale to by mělo jen zvýšit poptávku po prostorech v nich a pravděpodobně také nájemné.
Loni se u nás dokončilo více než 65 tisíc m2 nákupních ploch v retail parcích, a to ve 14 projektech – ať už nových, rekonstruovaných, nebo rozšiřovaných. Jedná se o největší přírůstek v posledních pěti letech, na němž se 36 procenty podílel nový projekt Aventin Jihlava s 23 700 m2 retailové plochy, ostatní byly retail parky menší velikosti.
Jan Čížek, vedoucí týmu nákupních parků Cushman & Wakefield, říká: „Aktuálně se staví hlavně v menších městech do 40 000 obyvatel, často spíše menší projekty do 10 000 metrů čtverečních. To je dáno především tím, že velká část trhu je již z minulých let dostatečně saturovaná: krajská města už své velké projekty mají, proto se developeři více zaměřují mimo ně a staví spíše menší nákupní parky. I o ně je mezi nájemci zájem a developeři nemají zásadní problém je pronajmout.“
Tabulka 1: Vývoj nově dokončených retail parků v letech 2017–2021
| Rok | Maloobchodní plocha | Počet projektů[2] |
| 2017 | 41,600 | 16 |
| 2018 | 52,600 | 22 |
| 2019 | 56,500 | 15 |
| 2020 | 62,700 | 25 |
| 2021 | 65,000 | 14 |
Zdroj: Společnost Cushman & Wakefield
Minimální neobsazenost díky expanzím
Koncem loňského roku se výstavba retail parků zpomalila. Vzrostly totiž náklady na ni a započaté projekty se sice dokončily, ale ty, jež byly plánované pro letošek, byly zčásti odsunuty na rok 2023 či 2024. Pro existující projekty to však může být příležitost, protože po prostorech je ze strany nájemců velká poptávka. Expandují především nájemci v sektoru vybavení pro domácnost – např. prodejci kuchyňských potřeb, spánková studia, obchody s potřebami pro domácí mazlíčky. Daří se také diskontním prodejnám oblečení a vybavení domácností, které cílí primárně právě na retail parky a hledají další a další lokality pro nové prodejny. Velmi aktivní jsou i potravinové řetězce, které rozšiřují své portfolio – zvyšují počet prodejen jak ve formátu supermarketů, tak hypermarketů.
Neobsazenost retail parků je tak nyní minimální. Pohybuje se pod jedním procentem z celkové plochy, lze tedy mluvit o reálné plné obsazenosti trhu. Nájemní smlouvy v nich jsou přitom uzavírány na delší období 10 i 15 let, takže při očekávaném nižším objemu výstavby jsou volné prostory téměř vzácností.
„Nedostatek prostor k pronájmu se samozřejmě projeví na výši nájmů. Pronajímatelé budou těmi, kdo v příštím období bude určovat cenu. Zároveň do ní budou muset promítnout i vyšší náklady na výstavbu projektů. Růst cen nájemného je tak nevyhnutelný,“ říká Jan Čížek.
Požadavek na efektivní nakupování vede k optimalizaci prostor
Během koronavirové krize se nákupní zvyklosti české populace pozměnily a retail parky získaly na oblibě. Lidé si zvykli chodit nakupovat méně často, ale o to efektivněji. Snaží se nedojíždět příliš daleko, vyřídit vše rychle a na jednom místě, cíleně a bez zbytečného pohybu po pasážích a obchodech, kam nutně nepotřebují. I nadále jim vyhovuje menší koncentrace lidí, venkovní parkoviště a minimum společných vnitřních prostor, které jim retail parky nabízejí.
Na větší efektivitu nákupů se v souladu se změnami v zákaznickém chování zaměřily i potravinářské řetězce. Prodejny potravin optimalizují svou velikost. Tím se na trh dostávají nové plochy, jež jsou příležitostí pro expandující či nové nájemce. Tím se částečně kompenzuje nedostatek nové výstavby: z původních hypermarketů doplněných pasáží s několika obchody vznikají další retail parky.
Prodeje retail parků tvořily většinu retailových transakcí
Návštěvnost i obraty v retail parcích rostou, vzhledem k rostoucí poptávce ze strany nájemců a zpomalení výstavby má růst i nájemné. Toho si samozřejmě všímají i investoři, jejichž zájem o nákupní parky v posledních letech stoupá. Do roku 2019 tvořil podíl těchto transakcí v rámci investic do maloobchodních nemovitostí vždy kolem 20 procent celkového počtu a obvykle méně než 10 procent hodnoty celkového objemu těchto transakcí. V roce 2021 se již retail parky podílely na počtu retailových transakcí 56 procenty a na objemu 51 procenty.
Tabulka 2: Podíl investic do retail parků na celkových retailových investicích
| Rok | Dle počtu transakcí | Dle objemu investic |
| 2017 | 21% | 4% |
| 2018 | 26% | 19% |
| 2019 | 21% | 9% |
| 2020 | 38% | 22% |
| 2021 | 56% | 51% |
Zdroj: Společnost Cushman & Wakefield
Pokud jde o developery, více než 40 procent trhu pokrývají tři největší: InterCora, CPI Group (jejíž portfolio se zdvojnásobilo převzetím aktiv Immofinanz) a Saller Group.
[1] Plocha je počítána bez plochy supermarketů a RWU (hobbymarketů a velkých prodejen nábytku), nejsou zahrnuty retail parky s plochou pod 1 500 m2. [2] Do počtu dokončených projektů je započítáno dokončení nových parků i rekonstrukce a rozšíření stávajících parků.
