Objem investic ve střední a východní Evropě (CEE-6) klesl o přibližně 52 % na 5,1 miliardy eur v roce 2023 a dosáhl tak desetiletého minima. Vyšší výpůjční náklady a cenový rozdíl mezi očekáváním kupujících a prodávajících jsou jedněmi z důvodů, proč jsou objemy transakcí výrazně pod desetiletou průměrnou úrovní cca deset miliard eur.
Nejaktivnější byl domácí kapitál s 56% podílem na celkových regionálních objemech. Nejvyšší podíl na objemech si zajistil český kapitál s 28 %. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a investičního managementu.
Česká republika druhá nejvyhledávanější
Celkový objem investic v České republice ve 4. čtvrtletí 2023 činil 164 milionů eur, přičemž většinu aktivit tvořily kancelářské nemovitosti. Celoroční výsledky za rok 2023 byly poměrně slabé, objem investic dosáhl pouze 1,15 miliardy eur a klesal již třetí rok po sobě. Objem v roce 2023 rovněž představoval nejnižší celkovou hodnotu zaznamenanou od roku 2014. Počet transakcí navíc jen těsně překročil 40 případů.
Navzdory zpomalení objemu investic o zhruba 32 % zůstala Česká republika dostatečně atraktivní destinací, která těží z dostatečného množství investorského kapitálu, aby obhájila pozici druhé nejvyhledávanější lokality v rámci regionu CEE-6, a to za situace, kdy téměř všechny země v rámci této skupiny zaznamenaly podobný nebo větší pokles investorské aktivity.
Oživení maloobchodu táhlo investice v ČR
Z hlediska sektorového členění došlo v roce 2023 k oživení maloobchodu, který vedl s 41% podílem na celkovém objemu transakcí, ačkoli k tomu přispěly především dvě významné transakce. Na druhém místě se umístily kancelářské nemovitosti s 34% podílem, ačkoli měřeno počtem uskutečněných transakcí by se umístily na předním místě. Rezidenční nemovitosti měly 13% podíl a průmyslové a logistické nemovitosti (I&L) představovaly pouze 9 % objemu.
„Nárůst rezidenčních transakcí byl způsoben především nárůstem počtu skupin investorů zaměřených na tuto třídu aktiv. Zároveň bylo více developerů otevřeno myšlence zbavit se projektů, protože trh zaznamenal zpomalení prodeje bytů. Forwardové nákupy byly nejtypičtějším modelem používaným pro akvizice nově postavených rezidenčních projektů, které byly prodávány investorům,“ vysvětluje Omar Sattar, ředitel investičního oddělení ve společnosti Colliers.
Jak dodává, sektorové rozdělení bylo v České republice poněkud odlišné než v celém regionu CEE-6. V regionálním měřítku si největší podíl zajistily kancelářské transakce (33,7 %). Následoval maloobchod (29 %) a poté I&L (27 %).
Výnosy se stále snižují
Výnosy některých tříd aktiv pokračují v pohybu směrem dolů. To do značné míry způsobuje rozdíl mezi nabídkovou a poptávkovou cenou, který zůstává rysem současných tržních podmínek. Podle Colliers se však očekává, že se tento rozdíl během roku 2024 zmenší.
„Náš pohled na hlavní výnosy na konci roku 2023 byl 5,25 procenta pro průmyslová a logistická aktiva, 5,50 procenta pro kanceláře a šest procent pro nákupní centra. Výnosy prime u kancelářských aktiv se zvýšily o 50 bazických bodů ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím 2022 a o 150 bazických bodů ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím 2021. U průmyslových a logistických aktiv se prime yield meziročně zvýšil o 25 bazických bodů a ve srovnání s koncem roku 2021 o 125 bazických bodů,“ vypočítává Omar Sattar.
Co přinese rok 2024?
Očekávání pro rok 2024 lze označit za mírně optimistická nebo dokonce pozitivně realistická. Vzhledem k současným podmínkám, zejména v kontextu přetrvávajících zvýšených úvěrových nákladů, by objemy v roce 2024 v regionu CEE-6 mohly dosáhnout až šest miliard eur. V České republice by celkové objemy transakcí mohly skončit na úrovni předchozích let, tedy v rozmezí 1,2 až 1,4 miliardy eur, a zastavit současný trend poklesu ročních objemů transakcí.
„Některé transakce již byly oznámeny, takže základy investičního trhu pro rok 2024 již byly položeny. Nedávný prodej Olympijské zahrady společností CPI PG místnímu investorovi by měl pozitivně ovlivnit další investory, aby pokračovali ve svých investičních plánech na další rozmístění kapitálu v České republice,“ komentuje Omar Sattar.
Jak dodává: „Ještě významnější byl potvrzený prodej obchodního centra Arkády Pankrác po kontrole antimonopolního úřadu. Hrdým majitelem se stal realitní fond Trigea. Ten tak do svého rostoucího portfolia přidal nový korunovační klenot. Prodejní cena činila přibližně 265 milionů eur. To nejen podtrhuje sílu kapitálu českých investorů, ale také představuje téměř čtvrtinu celkového ročního objemu investic v roce 2023.“
ESG důležitým aspektem ve světě investic
Ačkoli má region střední a východní Evropy ve srovnání se západní Evropou relativně mladší nemovitostní fond, dá se očekávat, že v roce 2024 zde budou více než v minulých letech hrát významnou roli aspekty ESG. Dokládá to i nedávný průzkum Colliers mezi investory. Podle něj se ESG se stává klíčovým strategickým prvkem investičního rozhodování, zejména v regionech EMEA a APAC.
Podíl investorů, kteří přecházejí do fáze strategií prodeje a akvizic založených na ESG, dosáhl hodnoty 25 %. Ještě před dvěma lety to bylo jen 10 %. Dá se tedy očekávat, že v roce 2024 se na trh dostanou příležitosti k odprodejům a akvizicím s přidanou hodnotou. Investoři získají kapitál na přeměnu stávajících aktiv z hnědých na zelené.
Pohled k sousedům
Slovensko v roce 2023 zaznamenalo 19 investičních transakcí v celkovém objemu přibližně 668 milionů eur. Většina transakcí se týkala kanceláří (71 %). Dále maloobchodu (15 %) a průmyslu (14 %). Až 91 % kupujícího kapitálu pocházelo z regionu střední a východní Evropy. Dalších sedm procent pocházelo z Ameriky a tři procenta z širšího regionu EMEA.
Ve čtvrtém čtvrtletí 2023 zůstaly výnosy z investic na úrovni předchozího čtvrtletí. Výnosy z kancelářských prostor v Bratislavě byly na úrovni 6,25 %, resp. 7,75 % pro zástavbu v CBD a na periferii. Výnosy z průmyslu v Bratislavském kraji se ustálily na 6,00 %. Celostátní průměr se odhaduje na 6,25 %. Maloobchodní výnosy pro tradiční nákupní centra pak byly odhadem 6,5 %.
Pro rok 2024 se očekává, že ceny aktiv na investičním trhu se budou i nadále přibližovat k realističtějším hodnotám a k rovnováze. Očekává se, že obnovení rovnováhy cen povede k větší aktivitě na trhu. Kupující jsou pod tlakem na nasazení kapitálu a prodávající čelí splácení úvěrů a refinancování. Průmyslové a logistické objekty zůstanou preferovaným typem aktiv pro domácí i zahraniční investory. Zajímavé budou i specializované nemovitostí, jako jsou datová centra či chladírenské / temné sklady.