Nákupní centra, která vznikla před deseti až dvaceti lety, se dostávají na konec prvního životního cyklu a aby si udržela zákazníky a byla i nadále atraktivní pro nájemce, budou muset projít zásadnější proměnou. Tvrdí to mezinárodní poradenská společnost BNP Paribas Real Estate. Změna může zahrnovat remodeling, repositioning, redesign či redevelopment.
Podle analýzy BNP Paribas je přibližně polovina všech retailových ploch (1,33 milionu metrů čtverečních) v České republice starší deseti let. Remodelingem zatím prošlo asi 700 tisíc metrů čtverečních.
Proměny starších nákupních center lze podle BNP Paribas ve velké míře čekat v letech 2017–2018. Změny se mohou týkat menšího osvěžení designu a přiblížení moderním trendům, případně zásadnějšího přizpůsobení mixu nájemců, služeb či rozvržení centra tak, aby odpovídalo současným a budoucím požadavkům nájemců i návštěvníků.
Podle BNP Paribas Real Estate je důležité přistoupit k remodelingu či repositioningu včas. V momentě, kdy začne růst neobsazenost nebo poklesne návštěvnost i tržby, by už mohlo být pozdě. Konkurence na trhu je totiž značná a v mnohých městech je maloobchodní trh již výrazně nasycen. Na jednoho obyvatele připadá totiž více než jeden metr plochy v obchodních centrech či retailových parcích.
„Z průzkumu, který jsme provedli mezi vlastníky nákupních center i klíčovými nájemci, vyplynulo, že pro úspěch není rozhodující faktor stáří centra, pokud je dostatečně reprezentativní. Podle významných nájemců je stěžejní spádová oblast obchodního centra a kupní síla její návštěvnické základny, spolu s mixem obchodů a služeb. Další požadavky nájemců se liší podle jejich zaměření: potravinářské řetězce lpí na dostatečné mmnožství parkovacích míst, prodejci drogerie na kvalitním food-courtu a umístění blízko potravinového řetězce. Pro většinu je pak důležitý celkový mix nájemců a layout centra, který umožňuje snadnou navigaci a pohyb zákazníků,“ shrnuje výsledky průzkumu Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství v BNP Paribas Real Estate.
I starší obchodní centra mohou mít úspěch
První generace obchodních center začala vznikat kolem roku 1995. Šlo o menší městské obchodní pasáže v centru nebo obchodní centra při hypermarketech na okraji měst. Stále v provozu jsou například Tesco Letňany, Centrum Černý Most, Borská Pole Plzeň nebo Avion Shopping Park Brno. Následovala druhá vlna, a to první regionální městská centra Olympia Brno, poté Olympia Olomouc, Futurum Ostrava a Futurum Hradec Králové. Všechna byla z velké části zaměřena na módu.
„Samozřejmě ne každé centrum musí procházet remodelingem každých deset let. Ale vzhledem k životnosti stavebních materiálů a atraktivitě designových prvků můžeme doporučit alespoň pravidelný redesign. To je také případ několika modernizací spojených s rozšířením stávajících center, která patří k dominantním na trhu. Vykazují výborné výsledky, ale chtějí přizpůsobit vzhled starší části centra moderním trendům a nabídnout hladké propojení s druhou modernější fází. Je to případ Centra Chodov, jehož druhá etapa bude dokončena v příštím roce. Rozšířením a redesignem prochází aktuálně také regionální Centrum IGY v Českých Budějovicích (na hlavním obrázku),“ doplňuje Lenka Šindelářová.
Ze studie BNP Paribas Real Estate vyplývá, že ani jedna z forem proměny nákupního domu nebo obchodního centra nemusí být zárukou úspěchu, pokud jí nepředchází detailní analýza či studie proveditelnosti. Ta sleduje mix a typologii nájemců, jejich obraty, stávající i budoucí cílovou skupinu zákazníků, ale rovněž sféru marketingu. Nutností je také konkurenční srovnání s ostatními centry v širší spádové oblasti.
